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wangzhewen1020 的博客

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转载:房价要涨多少才比银行理财产品强  

2014-04-15 19:31:04|  分类: 生活百科 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价要涨多少才比银行理财产品强?

   投资的目的是为了获得更多可消费的资金。目前,各种理财产品收益率越来越高,而许多城市房价涨幅却明显降低,部分城市房价开始下跌,与以前一股脑不作分析就去“抢房”相比,越来越多的投资者开始盘算买房究竟划不划算,也出现了一些将数百万资金存到余额宝里而不去买房的投资者。那么,到底房价涨多少才是比目前流行的银行理财产品更划算的投资呢?

  首先,计算房地产投资是否划算得把首套房、公积金贷款购房和保障房等政策保护的自住性购房剔除掉,因为这些房产的价值已经超越了投资的范畴,丈母娘不高兴,投资不划算也得买;公积金贷款利率极低;保障房就更划算了,这些都是不用过多考虑房价涨跌的购房因素,因为这些都不算是纯粹基于市场行为的投资。那么,作为纯粹的炒房行为,到底房价一年涨多少才是划算的呢?

  炒房的收益无非来自两处,房价上涨带来的差价和房租,而银行贷款的杠杆因素有时起着扩大收益的作用,有时却会加大亏损。

  就租金而言,以上海为例,一套位于徐家汇东方曼哈顿总价约550万元左右精装修公寓,月租金在8500元左右,即使是全年出租,其租金回报率(年租金/房屋总价)仅1.85%。如果按照国际通行的11 个月租期计算,租金回报率会更低,只有1.7%。而这种现象并非上海独有,北京、深圳等一线城市,以及天津、成都等重点城市的住宅租金回报情况均是处于低位。中原地产研究中心数据表明,北京、深圳等城市目前租金回报率分别为2.0%和2.24%。

  再看卖方所需承担的税负和费用(见下表),随着各项税费从严征收,投资房产在转让环节,需要承担较高的税负。根据现行规定,目前转让房产,主要负担房产营业税、个人所得税以及中介佣金,三项相加可达8%左右(具体可见表1)。如果再考虑到购入时支付的契税等,税负还会进一步加重,所形成的成本会超过售价的10%。此外,随着房产税扩围呼声逐渐变大,持有环节的成本还有可能会上升。目前上海已经征收房产税,其征收范围为本市非家庭首套房超面积的超出部分(非家庭首套可享受人均60 平方米优惠),以及外省市人员新购房屋,其计算公式为:超出部分面积×单价×70%×0.4%(或0.6%)。假定持有一套面积为120 平方米、总价500 万元的市中心非普通住宅,就目前而言需要承担的房产税就达到21000元/年。

  如果以10%计算房屋持有成本,那么房屋出售时所得的收入只有房价的90%。假定你有200万资金,购买目前市场上许多银行理财产品都有的7%收益率的产品,五年之后资金会涨到280.5万。假如你用这些钱买了一套200万的房产(不贷款情况下),五年后售出,以2%的租金回报率计算,所得租金为(20万+房租上涨部分)。计算得出,当房价上涨到290万时,房价的90%加上租金收入之和大概为280万。也就是说,要赶上7%的银行理财产品,房价五年之内需要从200万涨到290万,相当于房价每年上涨约为8%。

  当然,现实中还涉及到房贷所产生的杠杆因素,目前在不上浮情况下,五年以上房贷利率为6.55%,如果按房价每年上涨8%计算,房贷比例越高,贷款时间越长,收益率就会越高。杠杆效应导致8%的房价上涨收益率随着时间的推移要逐渐高于7%的理财产品。但是杠杆是把双刃剑,当房价涨幅降到房贷利率以下时,随着时间的推移,投资收益率将被严重侵蚀。

  总的说来,就目前的情况来看,房价上涨8%应该是个划算与否的零界点。但不可否认的是,房地产投资是一项非常长期的投资,其间变数非常大。如果期间政府大量印钞,那么固定收益理财产品的收益率肯定会大幅下滑,而房价会更快上涨,买房收益率将远高于买理财产品;如果政府持续紧缩,那买房将越来越不划算,直至亏损。目前许多买房划不划算的讨论都集中于北京过去许多年房价情况,这有什么可讨论的呢?每年上涨20%以上,加上高杠杆,根本没有什么产品能与之匹敌嘛。未来呢?说不太清楚,总之,当房价上涨不足8%的时候,炒房人当心了。

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